Le Viager

     

    Le Viager

     

    Nous parlerons succintement ici, du Viager Immobilier en général et plus particulièrement du Viager Mutualisé Occupé avec droit d’usage et d’habitation.

     

    Définition


    La vente en viager est une vente immobilière conclue par un Crédirentier ( le vendeur le plus souvent âgé) qui vend son logement moyennant un règlement sous la forme d’un bouquet ( une somme dont les parties déterminent librement le montant ) payé lors de la signature de l’acte chez le notaire par le Débirentier ( l’acheteur ) qui s’engage en outre, à lui verser une rente(somme versée périodiquement) jusqu’à la fin de sa vie (rente viagère )


    L’acte de vente peut prévoir que le crédirentier ( et son conjoint éventuellement) se réservent un droit d’usage et d’habitation à leur profit. Le viager immobilier est alors dit « occupé ».
    Si l’acte de vente ne comporte aucune condition d’usufruit ou d’usage et d’habitation au profit du crédirentier, de son conjoint ou de toute autre personne désignée, le viager immobilier est dit «libre» ou non occupé.

    La vente ou l’achat en viager concerne non seulement l’habitation principale ou secondaire d’un individu mais peut porter sur tous les types de biens immobiliers. Cette procédure de vente immobilière est soumise à la fois à la législation qui régit les ventes immobilières en générale, et aux règles spécifiques du viager.


    Et s’agissant de l’achat ou de la vente en viager de fonds de commerces ou d’une entreprise, outre les règles propres au viager, les règles spécifiques à ces types de transactions doivent également s’appliquer.

     

    Caractéristiques


    A noter que le contrat de viager est un contrat aléatoire que l’art.1964 du Code Civile définit comme étant « une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un évènement incertain ».


    . Cet évènement incertain est le décès du crédirentier. En effet, en raison de cet aléa ou évènement imprévisible (puisque l’espérance de vie des Français ne cesse de s’allonger), la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance.


    . Pour le débirentier il existe aussi un risque lié au paiement de la rente. En effet, au cas ou une clause résolutoire aurait été prévue au contrat de vente, si la situation financière du débirentier se détériore ( mise en chômage, perte du conjoint, invalidité etc...) et qu’il ne peut plus faire face à son engagement de payer la rente pendant un délai déterminé, le crédirentier risque de récupérer son bien.

     

     

    LE VIAGER OCCUPÉ MUTUALISÉ

     

    Avec le viager mutualisé, le vendeur (crédirentier) qui est au moins âgé de 80 ans ne contracte plus avec un particulier, mais avec un fonds d’investissement.

     

    Constitution du fonds

     

    Ce Fonds Viager Mutualisé (débirentier) doit pouvoir acheter au moins plusieurs dizaines de biens pour créer une vraie mutualisation, ce qui est le cas puisque en général ces fonds mutualisés ont au moins un capital de 7 millions et peuvent ainsi acheter plus de 30 biens.

     

    Acquéreurs en viager, en prenant des participations dans ce fonds d’investissement, vous n’avez aucun contact en direct avec le crédirentier.

     

    Ce faisant :

     

     - Vous neutralisez le caractère aléatoire  de la vente en viager classique, tout en mutualisant les risques inhérents au caractère imprévisible qui en découlent;

    -  Vous faites une opération de capitalisation en investissant dans l’immobilier avec une mise de fonds relativement modeste tout en ayant la quasi certitude de générer des plus-values lors de la liquidation du fonds entre 10 ans et 15 ans.

    -  Avec une possibilité de revendre vos parts en totalité ou en partie à l’issue de la 3ème année de détention des parts


    Modalités de fonctionnement

     

    L e fonds Mutualisé achète en viager occupé, avec droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, 30 à 35 biens immobiliers de qualité ( maisons, villas, appartements ) au prix du marché (valeur vénale) moins une décote de 30%.


    Les biens acquis sont situés essentiellement dans la région Ouest de Paris, Nice, Côte d’Azur, Rhône-Alpes, Grandes métropoles Française...).


    Le crédirentier occupe donc son logement à titre de résidence principale, jusqu’au dernier jour de sa vie, à moins qu’il décide de le libérer bien avant, pour se rendre dans une maison de retraite, un Ehpad, où un tout autre lieu.

     

    Dès la signature de l’acte d’acquisition chez le notaire, FVI devient pleinement propriétaire du bien immobilier, moyennant le paiement immédiat d’un bouquet et l’engagement de verser une rente à vie au débirentier.


    Les biens immobiliers acquis par le fonds sont aussitôt revendus au prix du marché, au fur et à mesure des départs des crédirentiers pour cause de décès ou d’entrée en maison de retraite...

     

    Caractéristiques du fonds

     

    Il est éthique et socialement responsable car il répond opportunément à une demande croissante des seniors qui souhaitent :


    - continuer à vivre dans leur résidence principale;
    - avoir un complément de revenus alors que leur pouvoir d’achat se dégrade;
    - envisager plus sereinement le risque de la dépendance dû au fait de l’allongement de la durée de leur vie.

     

    Pour en savoir davantage, n’hésitez pas à nous contacter pour prendre un rendez-vous avec l’un de nos experts en la matière.